Sentença proferida pelo Juízo da 44ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo extinguiu, em razão do reconhecimento da prescrição, execução de título extrajudicial em que os credores pretendiam cobrar dos devedores, supostamente sub-rogados nas obrigações originárias, dívida contraída por construtora a quem venderam imóvel para a construção de empreendimento imobiliário.  

O objeto da execução era a cobrança de dívida contraída por empresa atuante no ramo de construção civil, com garantia hipotecária devidamente registrada em Escritura de Compra e Venda, Confissão de Dívida e Hipoteca. A execução foi ajuizada pelos antigos proprietários de imóvel alineado a empresa do ramo de construção civil, que adquiriu os terrenos para a construção de empreendimento imobiliário e comercialização das unidades autônomas. O preço do imóvel (terreno onde seria edificado o empreendimento) seria pago aos exequentes por meio da entrega de determinado número de unidades autônomas a construir, mais uma parcela em dinheiro. O empreendimento, todavia, frustrou-se em razão da falência da construtora, antes mesmo do início das obras.  

Em razão da falência da construtora, os adquirentes das unidades imobiliárias autônomas foram incluídos no polo passivo da execução ao fundamento de que eles seriam os responsáveis pelo pagamento da dívida garantida pela hipoteca averbada na matrícula do imóvel objeto da compra e venda celebrada entre os exequentes e a construtora, uma vez que seriam “sucessores do imóvel gravado” por força da sentença proferida no Processo de Falência da referida construtora, que determinou a transferência do imóvel aos adquirentes. 

Segundo os exequentes, a transferência da propriedade teria implicado a sub-rogação dos executados nas obrigações da falida e eles seriam os responsáveis por promover a continuidade da obra abandonada e honrar a hipoteca que gravava o imóvel.  

Os executados foram citados para efetuar o pagamento da dívida e suscitaram, nos próprios autos da execução, a necessidade de extinção da execução em razão (i) da ausência de título executivo a eles oponível, pois jamais teriam se sub-rogado nas obrigações assumidas pela falida, e (ii) da evidente prescrição da ação visando à execução da dívida garantida pela garantia hipotecária prestada pela construtora, na medida em que todos os documentos que instruíram a execução, incluindo a sentença proferida nos autos da falência, da qual os exequentes incorretamente extraíram a condição dos executados de “sucessores do imóvel gravado”, datam de mais de 20 anos da distribuição da execução.  

Neste contexto, houve prolação de sentença extinguindo a execução hipotecária, por considerar que a reivindicação dos antigos proprietários e exequentes, manifestada em face dos executados, implicava cristalino enriquecimento injustificado.  

sentença também observou a necessidade de seguir a regra de transição do art. 2.028 do Código Civil em relação ao prazo expirado.. Para tanto, fundamenta que entre o início da contagem do prazo geral de 10 (dez) anos previsto no art. 177 do CC/16 e da entrada em vigor do Código Civil de 2002, que passou a prever o prazo prescricional de 3 (três) anos em relação à pretensão de reparação civil fulcrada em enriquecimento sem causa, não havia transcorrido mais da metade do prazo disposto na norma anterior, o que impõe a aplicação da nova regra, reafirmando, assim, a vigência do prazo de três anos previsto no art. 206, §3º, IV, do CC/02.  

Por fim, a sentença ainda fez menção a título judicial anterior, já transitado em julgado, consistente na sentença proferida em processo de conhecimento em que os exequentes figuraram como autores e a associação de condôminos (adquirentes das unidades autônomas) como réus. Naquela oportunidade, reconheceu-se a ausência de título executivo, por ser inadmissível a oneração dos promitentes compradores com a assunção de dívida e de hipoteca concedida anteriormente ao próprio registro do empreendimento imobiliário, além de assentir que (i) os credores da devedora originária deveriam postular o recebimento de seus créditos mediante habilitação nos autos da falência; e (ii) especificamente quanto a dívida garantida por hipoteca, deveriam as partes ajustar os seus efeitos nas vias ordinárias.  

Desse modo, a execução foi extinta pela 44ª Vara Cível, sob o fundamento de restar a pretensão prescrita e diante da ausência da transferência de responsabilidade dos executados nas obrigações da construtora falida. A sentença foi objeto de recurso de apelação interposto pelos exequentes, pendente de julgamento no TJSP. 

Para saber mais, leia a íntegra da decisão.