O Ministro Moura Ribeiro, da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, reconheceu a ilegitimidade do Banco para responder por atraso na entrega de uma obra ao dar provimento a recurso interposto por instituição financeira da qual figurou apenas como agente financeiro.   

Originalmente, trata-se de ação de rescisão de contrato cumulada com reparação de danos materiais e pedido de antecipação de tutela ajuizada contra construtora de obra, incorporadora imobiliária e o Banco que atuou como financiador da obra.   

O autor alegou atraso na entrega da obra, motivo pelo qual requereu a rescisão do contrato, com a consequente devolução dos valores que já tinham sido pagos.  

Em primeira instância, o feito foi julgado parcialmente procedente para declarar a rescisão contratual e condenar os réus solidariamente a devolver a quantia pleiteada além de lucros cessantes, que foram fixados em 0,5% do valor total atualizado do contrato, pagos mensalmente até a data em que proferida a sentença. 

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negou provimento ao recurso de apelação do Banco, mantendo, na íntegra, a sentença. 

Interposto recurso especial, a instituição financeira alegou que não participava, na relação contratual estabelecida com a construtora, da cadeia de fornecimento ao adquirente da unidade, não sendo responsável por fiscalizar o tempo de construção e de entrega do empreendimento. 

Argumentou que a lei específica a tratar das incorporações imobiliárias, Lei nº 4.591/1964, excetua expressamente a responsabilidade solidária nos casos desses negócios jurídicos, mantendo a exclusividade da responsabilidade do incorporador. 

Em um primeiro momento, o Ministro Moura Ribeiro não conheceu do recurso especial sob dois fundamentos: (i) incidência da Súmula n° 282 do STF, porque não teria havido o prequestionamento do art. 31-A, § 12, da Lei nº 4.591/1964; e (ii) incidência das Súmulas n° 5 e 7 do STJ, porque reformar o entendimento do acórdão recorrido demandaria o revolvimento do conjunto probatório. 

Em seu agravo interno, o Banco alegou que (i) o art. 31-A, § 12, da Lei nº 4.591/64 foi devidamente pré-questionado, tendo o acórdão afirmado que o CDC deveria prevalecer em relação a ele por ser posterior (expressamente negando-lhe vigência); e que (ii) não incide no caso as Súmulas 5 e 7 do STJ, sendo que a pergunta – eminentemente de direito – que se coloca é: diante dos fatos (incontroversos), e à luz do disposto na Lei de Incorporação Imobiliária (art. 31-A, § 12), o agente financeiro é parte (i)legítima para responder por obrigações decorrentes da obra financiada quando atua apenas como credor fiduciário?  

Acatando os argumentos da instituição financeira, o Ministro Moura Ribeiro, reconsiderando a decisão proferida anteriormente, conheceu e deu provimento ao recurso especial para reconhecer a ilegitimidade passiva do Banco. 

O Ministro asseverou que o entendimento do Tribunal estadual estava em dissonância com a jurisprudência do STJ, no sentido de que a ilegitimidade passiva de agente financeiro deve ser examinada considerando a sua atuação como credor fiduciário no contrato de financiamento da obra. 

Como o Banco atuou apenas como mero credor fiduciário dos direitos creditórios decorrente do compromisso de compra e venda firmado entre a construtora e o adquirente imóvel, não deve, segundo definiu o Ministro, responder pelo atraso na entrega da obra, considerando que não exerceu qualquer influência para o descumprimento do contrato. 

Por essa razão, o Ministro Moura Ribeiro julgou extinta a ação sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, inciso VI, do CPC. 

A decisão foi publicada em 19.10.2023. 

Para saber mais, confira a decisão na íntegra.