O Superior Tribunal de Justiça afastou a responsabilidade de instituição financeira credora fiduciária por descumprimento de contrato de obra de imóvel. 

Uma empresa promoveu ação de rescisão contratual cumulada com reparação de danos materiais em face de empresas de incorporação imobiliária e de uma companhia hipotecária. Pelo contrato de promessa de compra e venda, que teve por objeto a aquisição de imóvel na planta, a promitente compradora anuiu com a captação de recursos pela incorporadora junto à instituição financeira, em regime de propriedade fiduciária das unidades do empreendimento. 

A obra não foi concluída, ensejando a propositura da ação, cujos pedidos foram julgados parcialmente procedentes, declarando-se rescindido o contrato e condenando as empresas rés, solidariamente, no pagamento de verbas indenizatórias a título de danos emergentes e lucros cessantes. 

Na sentença, consignou-se que a instituição financeira havia se beneficiado dos pagamentos efetuados, sendo, por isso, parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, concluindo-se, assim, no sentido da responsabilidade solidária em razão da incidência dos artigos 7º, parágrafo único, 14 e 20 do Código de Defesa do Consumidor. 

O banco sucessor da companhia hipotecária aviou sucessivos recursos, até o advento de agravo em recurso especial perante o Superior Tribunal de Justiça, que foi distribuído à relatoria da Ministra Isabel Gallotti, da Quarta Turma. 

A tese central do banco consistiu na sua ilegitimidade passiva, em razão da existência de norma específica sobre condomínio em edificações e incorporações imobiliárias, Lei nº 4.591/1964, cujo art. 31-A, §12, a saber: exclui da cadeia de responsabilidade a instituição financeira que funciona como credora fiduciante, segregando as figuras e as posições jurídicas da incorporadora e da financiadora, a fim de estimular a concessão de crédito para esse tipo de atividade econômica. O dispositivo em questão sobreveio à redação original por força da Lei nº 10.931 /2004. 

Em decisão monocrática, a Relatora conheceu do agravo para dar provimento ao recurso especial do banco, acolhendo a tese da ilegitimidade, extinguindo o feito, quanto ao recorrente, sem julgamento de mérito, a teor do art. 485, VI do Código de Processo Civil. 

A Ministra registrou que, no caso, o banco atuou como credor fiduciário em sentido estrito, reafirmando a jurisprudência da Corte no sentido de que, em tais situações, “o agente financeiro é parte ilegítima para responder por pedido decorrente de vícios de construção ou descumprimento das obrigações da obra financiada”, e que o fato de o devedor realizar os pagamentos diretamente ao banco não é suficiente para impor à instituição obrigações outras para além daquelas estabelecidas no contrato de financiamento e alienação fiduciária. 

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