O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por meio de acórdão proferido pela 31ª Câmara de Direito Privado, deu provimento ao recurso de apelação interposto por instituição financeira; tal fato ocorreu pois ficou sendo ela reconhecida como parte ilegítima para responder por cobranças de verbas condominiais relativas a imóvel que, embora não constasse na matrícula como sendo de sua propriedade, era de conhecimento do condomínio que já havia sido alienado a terceiro.

Os fatos avaliados pela Turma Julgadora consistiam no seguinte:

(1) O imóvel, desde 27.12.1974, não pertence mais à instituição financeira;

(2) Por meio de Instrumento Particular de Promessa de Cessão de Direitos e Compromisso de Compra e Venda de Benfeitorias, a instituição financeira alienou o imóvel a terceiro; referido contrato continha cláusulas (A) obrigava o comprador a proceder aos registros e averbações que se fizessem necessários e (B) na referida data, o comprador foi imitido na posse do imóvel;

(3) Em 22.04.1977, a instituição financeira foi comunicada pelo comprador que o imóvel em questão havia sido vendido a terceiro, de sorte que, nos termos do art. 12 da Lei nº 4.591/64 e art. 1336, I do Código Civil, o condômino é o responsável pelas despesas condominiais, sendo que a instituição financeira nunca ostentou tal condição, portanto, compactuando com o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva.

Em razão deste último argumento, o juiz de origem proferiu despacho no qual intimava o condomínio-autor a informar quem está morando no imóvel, porque o síndico tem obrigação de saber quem está ocupando o local. O síndico informou quem era o ocupante, mas alegou desconhecer “a que título”.

À luz desses fatos, o juiz da 11ª Vara Cível proferiu sentença, entendendo que a instituição financeira fora titular do imóvel de 1977 a 2007, e que, neste período, era responsável pelo pagamento das obrigações condominiais. Assim, a sentença julgou a ação parcialmente procedente, observando o prazo prescricional e condenando-a ao pagamento das despesas condominiais vencidas a partir de julho de 2005 até agosto de 2007, com multa de 2% (estabelecida em convenção de condomínio), de modo que tal valor deveria ser corrigido pela Tabela do TJSP e juros de mora de 1% a.m. a partir do vencimento de cada prestação condominial.

Por esse motivo, o recurso de apelação sustentou que:

(1) Se o imóvel for ocupado a título de locação, a ocupante é obrigada a pagar as despesas ordinárias do condomínio e, nesse cenário, a administradora do Condomínio saberá informar ao juízo, tratando-se de locação, sobre quem é o proprietário do imóvel; ou

(2) Se o imóvel, no entanto, for ocupado a título de propriedade, também, a teor do disposto no art. 9º da Lei nº 4.591/64, tal circunstância deveria ser de conhecimento do Condomínio e, nessa hipótese, a ocupante, cuja identidade é de conhecimento do condomínio, seria responsável pelas despesas condominiais (art. 12 da Lei nº 4.591/64 e art. 1336, I, do Código Civil).

Além disso, o apelo demonstrou que existem execuções fiscais de cobrança de IPTU que são justamente movidas em face de outras pessoas (inclusive pessoa que, no documento apresentado pelo condomínio, figura como proprietário do imóvel).

Diante disso, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo entendeu a responsabilidade pelo pagamento das despesas do condomínio como do proprietário ou do compromissário comprador, embora não registrado o compromisso, mas desde que o condomínio tenha efetivo conhecimento da existência do negócio. Por isso, e com base nos elementos trazidos aos autos, o relator afirmou que “a ciência inequívoca de sucessivas transações não pode ser negada pelo autor, que, em verdade, optou estrategicamente em ajuizar a presente ação em face dos promitentes vendedoras e promissário comprador, mas as circunstâncias concretas” revelam a ilegitimidade passiva da instituição financeira.

Para saber mais, confira aqui a íntegra da decisão.