O Superior Tribunal de Justiça ratificou o entendimento de que o contrato de corretagem impõe obrigação de resultado e não de meio, de modo que somente é cabível a comissão de corretagem quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor, resultando na efetiva venda do imóvel.

A decisão foi proferida pelo Ministro Luis Felipe Salomão, ao negar provimento a Recurso Especial interposto por empresa de consultoria bancária e imobiliária contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que reconheceu como indevida a comissão de corretagem pleiteada pela empresa.

No caso em questão, foi proposta ação de cobrança pela empresa de consultoria em face de uma instituição financeira, na qual requereu a condenação do banco ao pagamento de corretagem estipulada em 6% sobre o valor de transação milionária envolvendo um shopping, a título de suposta intermediação da venda da participação do banco no empreendimento.

Segundo a empresa autora, esta teria atuado para intermediar a venda da participação do banco no imóvel, estando autorizada a realizar a transação pelo antigo superintendente da área imobiliária da instituição financeira.

Em contestação, o banco negou a contratação de qualquer empresa terceirizada para comercializar tal venda, afirmando que o próprio interessado na aquisição do bem contatou-lhe diretamente, pois já eram conhecidos e parceiros em outros negócios. Todavia, esclareceu que a participação que possuía com relação ao shopping foi adquirida por condôminos daquele empreendimento, que exerceram seu direito de preferência.

A sentença julgou a ação improcedente, sob o fundamento de que a autora não logrou provar que foi contratada pelo banco para tal serviço. Ponderou que a empresa de consultoria manteve correspondência com apenas um dos prepostos do banco, muito embora soubesse da necessidade de tal contratação ser realizada por, pelo menos, dois prepostos da instituição, assumindo, assim, o risco de trabalhar sem contrato para, ao final, dependendo do resultado, reclamar alguma participação.

Destacou, ainda, que a irregularidade do procedimento realizado pela empresa de consultoria era de seu conhecimento, eis que seu representante legal foi funcionário da instituição financeira, justamente no departamento de Patrimônio (responsável pela movimentação de imóveis, dentre outros), tendo pleno conhecimento das limitações internas para efetuar a contratação de compra e venda de imóveis, bem como contratação de intermediários”.

Assim, considerou caracterizada a hipótese do art. 662 do Código Civil, que dispõe que os atos praticados por quem não tenha mandato, ou o tenha sem poderes suficientes, são ineficazes em relação àquele em cujo nome foram praticados, salvo se este os ratificar.

Registrou, por fim, que “a intermediação de uma venda, envolvendo mais de trinta e dois milhões de reais, demanda contrato escrito”, sendo “pouco consistente a alegação da autora, de que havia recebido autorização verbal (de preposto de um dos réus) e estabelecido o percentual relativo à sua corretagem, sem qualquer instrumento escrito”.

Em grau de apelação, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo manteve o resultado da sentença, observando, adicionalmente, que “para que o corretor tenha direito à comissão é necessária a concorrência de três requisitos: que tenha sido autorizado a mediar; que aproxime as partes; e que o negócio se conclua em razão de sua interferência. […] Em sendo assim, na atividade de venda e compra, se a alienação ocorrer em virtude da atividade do corretor, este faz jus à respectiva comissão, contudo, se antes de concretizada a transação, um condômino exerce o direito de preferência, não há resultado útil da mediação.”

Assim, concluiu que, ainda que a corretora houvesse supostamente atuado na aproximação do banco com potencial compradora, o negócio não se realizou, haja vista o exercício do direito de preferência pelos condôminos. Desse modo, não tendo a intermediação resultado na concretização do negócio, indevida era a comissão postulada pela autora.

Contra tal acórdão, a empresa de consultoria interpôs Recurso Especial ao qual o STJ negou provimento, primeiramente em decisão monocrática, ao fundamento de que o acórdão do TJSP estava em consonância com a jurisprudência do Tribunal Superior atraindo, pois, a incidência da Súmula nº. 83/STJ. Restou ratificado na decisão monocrática a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmada no sentido de que o contrato de corretagem impõe obrigação de resultado e não de meio. Desse modo, a comissão de corretagem pleiteada pela empresa é indevida, tendo em vista que o negócio não se realizou, configurando-se a ausência de resultado útil.

A decisão monocrática foi confirmada pela 4ª Turma do STJ em acórdão que negou provimento ao agravo interno interposto pela autora. O acórdão foi publicado em 19 de dezembro de 2018.

Para saber mais, confira a íntegra da decisão.