Entre as formas de aquisição da propriedade de um imóvel, encontra-se o instituto da usucapião, palavra que vem do latim usucapio que significa “tomar ou adquirir pelo uso”. A usucapião, portanto, nada mais é do que o direito que uma pessoa adquire, no exercício da posse, de tornar-se proprietária de um bem imóvel desde que atendidos certos requisitos. 

Esse instituto é originário do direito romano. Tinha previsão na Lei das Doze Tábuas e o que se estipulava, já à época, era que uma pessoa poderia se tornar dona de um bem móvel ou imóvel quando usasse o bem por um período sem reclamação de seu dono original. 

Requisitos pessoais, reais e formais

Embora a legislação brasileira preveja a existência de diversas espécies diferentes de usucapião, é requisito essencial a qualquer delas a manutenção da posse por um período e é justamente isso que autoriza à aquisição da propriedade. 

Nessa linha, Clóvis Beviláqua descrevia o instituto como sendo “a aquisição do domínio pela posse prolongada” [1] e Luiz Antonio Scavone Junior como a transformação de “um fato (a posse) em (propriedade)” [2]. 

Orlando Gomes, por sua vez diz que: “Usucapião é o modo de adquirir a propriedade pela posse continuada durante certo lapso de tempo, com os requisitos estabelecidos na lei” [3]. 

O instituto da usucapião funciona como meio de se garantir a função social da propriedade (artigo 5º, XXIII, da CF/88), já que permite o aproveitamento e utilização adequada dos recursos naturais e o cumprimento das finalidades econômicas e sociais exigidas pelo art. 1.228, §1º, do Código Civil (“CC”).  

Sobre o assunto, assevera Silvio Rodrigues [4]: 

[…] dá prêmio a quem ocupa a terra, pondo-a a produzir. É verdade que o verdadeiro proprietário perdeu seu domínio, contra sua vontade. Mas, não é injusta a solução legal, porque o prejudicado concorre com sua desídia para a consumação de seu prejuízo. Em rigor, já vimos, o direito de é conferido ao homem para ser usado de acordo com o interesse social e, evidentemente, não o usa dessa maneira quem deixa sua terra ao abandono por longos anos. 

Na mesma esteira, o ministro Moura Ribeiro, no julgamento do REsp 1.818.564/DF, afirmou que: 

…A usucapião está claramente vinculada à função social da propriedade, pois reconhece a prevalência da posse adequadamente exercida sobre a propriedade desprovida de utilidade social, permitindo, assim, a redistribuição de riquezas com base no interesse público. 

A ocorrência da usucapião, como adiantado, exige a presença de certos requisitos que se dividem em requisitos pessoais, reais e formais. 

Os requisitos pessoais são atinentes à pessoa que se entende legitimada a pedir a usucapião e ao proprietário originário. É necessário que além da capacidade civil, essa pessoa possua qualidade para adquirir o bem, já que há certas causas relacionadas a qualidade do possuidor que impedem a aquisição, como, por exemplo, o grau de parentesco.  

Os requisitos reais referem-se ao bem que será usucapido, pois nem todo bem pode ser objeto de usucapião. Os bens públicos, por exemplo, conforme previsão do art. 102 do CC não são passíveis de usucapião. 

Sobre esse aspecto afirma Benedito Silvério Ribeiro que “a coisa possível de aquisição por usucapião precisa ser hábil de ser adquirida (res habilis) e deve estar nos negócios ou no comércio (res in commercio)” [5]. 

Por fim, o requisito formal diz respeito ao tempo de posse que se exige para que a pessoa possa adquirir a propriedade por usucapião. Esse lapso temporal se altera conforme a espécie de usucapião. 

Salienta-se, inclusive, que a usucapião já era prevista do Código Civil de 1916, e a grande alteração em relação ao código vigente é a redução dos prazos previstos para usucapir. 

Antes de se adentrar nas modalidades de usucapião legalmente previstas, registra-se que, nos dizeres de Benedito Silvério, “posse, poder de fato, é a base da propriedade, constituindo um degrau para o poder de direito”, e que [6]: 

A posse constitui um dos requisitos formais, aliás, o principal, à caracterização do instituto da usucapião, pois que, ao lado daquele relativo ao tempo, estabelecem ambos aqueles pressupostos ou propriamente requisitos comuns, haja vista a ocorrência de outros, denominados especiais, e que dependem do tempo (justo título e boa-fé). 

O requisito posse, por sua vez, também precisa ser qualificado. É necessário que essa posse seja exercida pelo possuidor com animus domini, ou seja, com intenção de se tornar dono. Precisa ser exercida de maneira mansa e pacífica, sem que haja oposição. Além disso, precisa ser continua e ininterrupta. 

Conforme dito anteriormente, o prazo da posse se altera conforme a modalidade da usucapião, existindo hoje na legislação cinco tipos diferentes.  

Prazos

A usucapião extraordinária consiste na manutenção da posse de um imóvel por 15 (quinze) anos, sem que haja interrupção ou oposição. Essa modalidade está prevista no art. 1.238 do CC e para que ela se concretize não é necessário justo título e boa-fé.  

O prazo mencionado pode ser reduzido para 10 (dez) anos, quando da utilização específica do imóvel como moradia habitual ou quando haja realização de obras e serviços de caráter produtivo, conforme previsto no parágrafo único do art. 1.238 do CC. 

A redução de prazo ocorre para fins de privilegiar aquele possuidor que realmente empenha-se na utilização da coisa, ou seja, em permitir o cumprimento da função social da propriedade. 

Essa redução no decurso de tempo para a caracterização da usucapião se dá em razão da existência de “posse-trabalho”, posse esta que ocorre tanto com a construção de uma casa propriamente dita, ou com a realização de obras de cunho produtivo ou cultural, conforme nos ensina Carlos Roberto Gonçalves [7]. 

Sobre a usucapião extraordinária, registra Orlando Gomes [8]: 

A usucapião extraordinária caracteriza-se pela maior duração da posse e por dispensar o justo título e a boa-fé. Basta que alguém possua, como seu, um bem, durante certo lapso de tempo, para que lhe adquira a propriedade. Seus requisitos resumem-se à posse sem interrupção nem oposição, em certo prazo, desde que possuída a coisa com animus domini. 

A usucapião ordinária, por sua vez, consiste na manutenção contínua da posse por 10 (dez) anos, exigindo-se os mesmos requisitos previstos na usucapião extraordinária acrescidos do justo título e da boa-fé nos termos do art. 1.242 do CC/02.  

Conforme parágrafo único, o prazo será reduzido para 5 (cinco) anos “se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico”. 

Os requisitos suplementares (justo título e boa-fé) são exigidos especialmente porque o prazo exigido para a concessão da usucapião é menor.  

O justo título pode ser entendido como ato jurídico que permite ao possuidor entender que o ocupa o imóvel na condição de proprietário, mas que por alguma formalidade impede a efetiva transferência da propriedade. 

Nos dizeres de Orlando Gomes justo título é [9]:  

…o ato jurídico cujo fim, abstratamente considerado, é habilitar alguém a adquirir a propriedade de uma coisa. Todo negócio jurídico apto a transferir o domínio considera-se justo título.  

Mas, se a despeito de sua existência, a propriedade não se transfere, é preciso para que a transferência se consuma e que o adquirente possua o bem pelo tempo necessário, para usucapi-lo. Desse modo, justo título vem a ser o ato translativo que não produziu efeito; o título de aquisição ineficaz 

A boa-fé, por sua vez, refere-se a ignorar o vício ou obstáculo que impede a efetiva transferência do domínio. Jefferson Carús Guedes a conceitua como sendo a “crença do possuidor de que o bem ou objeto possuído lhe pertence, desconhecendo o defeito que impede a sua aquisição” [10]. 

No que tange à previsão do parágrafo único, em que o prazo para usucapião ordinário é reduzido para 5 anos, percebe-se que se exige além daqueles requisitos que também autorizam a aplicação do redutor do prazo no caso da usucapião extraordinária, qual seja, utilização do bem como moradia ou realização de investimentos de interesse social e econômico, que exista onerosidade no negócio que justifique o justo título. 

Não bastasse isso, o dispositivo também exige que o título tenha sido levado a registro no respectivo cartório. 

Modalidades especiais

Além das modalidades extraordinária e ordinária acima tratadas, existem também modalidades de usucapião denominadas de especiais, que possuem requisitos específicos relacionados a exigência do menor tempo de posse para sua configuração.  

Para que a pessoa adquira a propriedade nesses casos é necessário que a posse do imóvel seja mantida por 5 (cinco) anos. Além disso, a pessoa adquirente não pode ser proprietária de qualquer outro imóvel. 

Elas podem ser de dois tipos, a saber: usucapião especial rural, também denominada de pró-labore, e usucapião especial urbana, chamada de pró-moradia. 

O doutrinador Carlos Roberto Gonçalves registra que a usucapião especial rural teve seu advento na constituição federal de 1934, encontrando tipificação também no estatuto da terra (lei nº 6.969/1981), enquanto a usucapião especial urbana foi introduzida em nosso ordenamento por meio da atual magna carta (1988), estando também tipificada no estatuto da cidade, ou seja, na Lei nº 10.257/2001 [11]. 

A usucapião especial rural, prevista no art. 191 da Constituição Federal e no 1.239 do CC, verifica-se quando cumulado com os requisitos antecedentes gerais, a utilização de “área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia”. 

A usucapião especial urbana, como dispõem os arts. 183 da Magna Carta e 1.240 do CC, por sua vez, se dá quando uma pessoa constitui moradia em um terreno urbano de até duzentos e cinquenta metros quadrados.  

O Estatuto da Cidade prevê ainda, no art. 10, um tipo de usucapião especial coletiva consistente na ocupação por população de baixa renda para sua moradia de imóvel, sem oposição e durante 5 anos ininterruptamente, desde que a “área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metro quadrados” exigindo-se para tanto que nenhum dos possuidores seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 

Nesse caso de aquisição coletiva, quando declarada por sentença a usucapião, há a instituição de um condomínio e a atribuição do imóvel é feita em frações ideais de terreno a cada possuidor, salvo acordo escrito entre os possuidores estabelecendo frações diferentes. 

A lei prevê ainda a usucapião por abandono de lar. Prevista no art. 1.240-A do Código Civil, essa modalidade específica tem como característica fundamental o prazo de dois anos de ocupação e pode ser pleiteada quando um dos cônjuges permaneça na posse do bem, sem interrupção, e o outro (proprietário) tenha abandonado o lar. 

Para que a usucapião resulte em efetiva transferência e legalização da propriedade, necessário que terceiro reconheça o preenchimento dos requisitos autorizadores da usucapião. Isso pode ser feito por meio de ação judicial, e desde a vigência do novo Código de Processo Civil, permitido o procedimento extrajudicial no Ofício de Registro de Imóveis. 

Ressalta-se que a jurisprudência é pacífica no sentido de dispensar qualquer procedimento extrajudicial previamente ao ajuizamento de ação de usucapião, tratando-se, portanto, de meio alternativo de se obter a declaração de propriedade decorrente do exercício da posse. 

Nesse sentido é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça que ao julgar o Recurso Especial nº 1.824.133/RJ, por unanimidade, estabeleceu que: “O interesse jurídico no ajuizamento direto de ação de usucapião independe de prévio pedido na via extrajudicial”. 

A nossa legislação, ao lado das modalidades de usucapião antes abordadas, estabelece no art. 1.243 do Código Civil, a accessio possessionis, regra que permite que o possuidor pode ter sua posse acrescida a de seu sucessor para fins de contagem do tempo de posse. 

Embora essa seja a regra geral, importante destacar o enunciado nº 317, aprovado na IV Jornada de Direito Civil, em que restou assentado que “a accessio possessionis de que trata o art. 1.243, primeira parte, do Código Civil não encontra aplicabilidade relativamente aos arts. 1.239 e 1.240 do mesmo diploma legal, em face da normatividade da usucapião constitucional (especial) urbano e rural, arts. 183 e 191, respectivamente”. 

Salienta-se que embora ao tratar da usucapião a tendência é pensar em imóveis, nosso ordenamento admite também a usucapião de bens móveis.  

É o que se extrai dos artigos 1.260 ao 1.262 do Código Civil, que estabelecem prazo de 3 (três) e 5 (cinco) anos para aquisição de propriedade conforme haja justo título e boa-fé ou não, respectivamente. 

Considerações importantes

Verifica-se assim que a usucapião é modo originário de aquisição de bens móveis e imóveis muito utilizado em nosso país.  

Ao lado da análise da legislação que contempla as modalidades e requisitos necessários para que se reconheça a aplicação do instituto, é importante a análise da jurisprudência e das teses firmadas pelas Cortes Superiores acerca da temática. 

A primeira delas refere-se à inclusão dos bens pertencentes a autarquias e empresas de economia mista como sendo bens públicos, portanto, não passíveis de usucapião, quando utilizadas nessa condição. 

O Superior Tribunal de Justiça definiu expressamente que “os bens integrantes do acervo patrimonial de sociedades de economia mista sujeitos a uma destinação pública se equiparam a bens públicos, sendo, portanto, insuscetíveis de serem adquiridos por meio de usucapião”. 

É o que se infere do julgamento do Agravo interno em Recurso Especial nº 2008617/SP de relatoria do Ministro Marco Buzzi. Por outro lado, quando o bem pertencente a essas entidades não esteja afetado ao serviço público, possível a sua aquisição por usucapião. 

No mesmo sentido, por se reconhecer vinculados ao serviço público, imóveis pertencentes ao Sistema Financeiro da Habitação também não se qualificam como passíveis de serem usucapidos.  

Trata-se de entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça que expressamente afirma: “O imóvel vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, porque afetado à prestação de serviço público, deve ser tratado como bem público, sendo, pois, imprescritível. Precedentes”¹.  

No que tange à relação da usucapião com os contratos de compra e venda, a Corte Superior reconhece que sendo a usucapião forma de aquisição originária da propriedade, “não permanecem os ônus reais que gravavam o imóvel antes da sua declaração”². 

Sobre o tema, também pontua a Colenda Corte: 

…Assim, com a declaração de aquisição de domínio por usucapião, deve desaparecer o gravame real hipotecário constituído pelo antigo proprietário, antes ou depois do início da posse ad usucapionem, seja porque a sentença apenas declara a usucapião com efeitos ex tunc, seja porque a usucapião é forma originária de aquisição de propriedade, não decorrente da antiga e não guardando com ela relação de continuidade³. 

Além disso, outras teses foram fixadas relacionadas à compra e venda e a usucapião, a saber: 

1. A regra geral segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça é de que “a posse decorrente de contrato de compra e venda de imóvel não ampara a aquisição por usucapião por ser incompatível com o animus domini” (Agravo Interno no Agravo em Recurso especial nº 1.702.078/SC) e sendo essa característica essencial do requisito posse, impossível a compatibilização dos dois; 

2. Em linha com o acima definido, a posse decorrente do contrato de promessa de compra e venda de imóvel não induz usucapião. Caso, todavia, a posse não própria se converta em própria, o possuidor passa a se comportar como se dono fosse, e a partir desse momento, tem-se a contagem do prazo para a usucapião; 

3. No mais, inequívoco que o contrato de compra e venda é tido como “justo título apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião”, nos termos do decidido no Agravo Regimental no Agravo em Recurso especial 600900/SP e que a falta de registro do compromisso de compra e venda não constitui óbice ao reconhecimento da usucapião, a exemplo do entendimento explanado no julgamento do Recurso especial nº 1584447/MS: “A falta de registro de compromisso de compra e venda não é suficiente para descaracterizar o justo título como requisito necessário ao reconhecimento da usucapião ordinária”.  

O Superior Tribunal de Justiça tem ainda outros entendimentos consolidados importantes acerca do instituto da usucapião e sua aplicação. 

Relativamente ao prazo para usucapir, o STJ, ao julgar o Recurso Especial nº 1.361.226/MG, reconheceu duas questões importantes, a saber: i. possibilidade de se completar o prazo para usucapir no curso da demanda judicial; e ii. a interrupção do prazo da usucapião apenas teria vez caso recuperada a posse pelo proprietário. 

A fundamentação utilizada para justificar o entendimento pela possibilidade de implementação do prazo para usucapir no curso de processo judicial decorre da aplicação da regra processual geral que permite a análise de fatos constitutivos, modificativos ou extintivos de direito ocorridos após a propositura da ação. 

No julgamento do Recurso especial nº 1.777.404/TO, a Corte reconheceu que a utilização mista de imóvel para moradia e atividade comercial não impede o reconhecimento da usucapião urbana. 

Conclusão

Na origem, cuidava-se de ação de usucapião ajuizada por pessoas físicas que, alegando ser possuidores de boa-fé há mais de cinco anos, pretendiam que fosse declarada a usucapião do bem objeto do litígio. As instâncias ordinárias reconheceram a usucapião apenas de parte reduzida do bem, utilizado para fins de moradia. Os possuidores recorreram ao Superior Tribunal de Justiça pretendendo a extensão da declaração de usucapião ao imóvel integral, ainda que parte do imóvel fosse utilizado para fins comerciais. 

A Corte Superior deu provimento ao recurso sustentando que “o requisito da exclusividade no uso residencial não está expressamente previsto em nenhum dos dispositivos legais e constitucionais que dispõem sobre a usucapião especial urbana” e ao final concluiu que:  

Em conclusão, o uso misto de área a ser adquirida por meio de usucapião especial urbana não impede seu reconhecimento judicial, se a porção utilizada comercialmente é destinada à obtenção do sustento do usucapiente e de sua família. 

Há, de fato, a necessidade de que a área pleiteada seja utilizada para a moradia do requerente ou de sua família, mas não se exige que esta área não seja produtiva, especialmente quando é utilizada para o sustento do próprio recorrente, como na hipótese em julgamento. 

Nesse sentido, o art. 1.240 do CC/2002 não parece se direcionar para a necessidade de destinação exclusiva residencial do bem a ser usucapido. Assim, o exercício simultâneo de pequena atividade comercial pela família domiciliada no imóvel objeto do pleito não inviabiliza a prescrição aquisitiva buscada. 

Ainda, sobre a usucapião especial urbana, é importante anotar que o Supremo Tribunal Federal reconheceu a possibilidade de se aplicar o instituto a apartamentos em condomínios residenciais e não somente em lotes urbanos, bem como a impossibilidade de se obstar a usucapião em razão de legislação local que estabeleça módulos urbanos com dimensões maiores do que a área usucapida⁴.  

Seguindo o mesmo raciocínio, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar os recursos especiais nº 1.667.843/SC e 1.667.842/SC sob o rito dos repetitivos, tema nº 985, fixou entendimento de que a usucapião extraordinária não pode ser impedida em razão da área pretendida ser inferior ao módulo estabelecido na legislação local afirmando ainda que se fosse essa a intenção do legislador teria estabelecido parâmetros mínimos para usucapir. 

Por fim, relativamente às causas impeditivas da fluência do prazo de prescrição, especificamente “a constância da sociedade conjugal”, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que a separação de fato de um casal é tida como suficiente para cessar o impedimento⁵. 

Autora: Bruna Bruno Processi